Il secondo comma dell’art. 71-bis prevede che i requisiti di formazione e professionalità per l’amministratore di condominio non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.
E’ possibile quindi amministrare il condominio in cui si vive:
- senza aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- senza avere frequentato un corso di formazione iniziale di 72 ore con esame finale;
- senza svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale secondo corsi erogati ai sensi del d.m. n. 140 del 2014;
Manderesti tuo figlio a scuola guida da un istruttore che non ha fatto nessun corso per poter svolgere quell’attività solo perchè la legge lo permette e costa meno di un professionista?
Allo stesso modo, andresti da un dottore che non ha nessun diploma e non conosce la materia per farti visitare?
Direi che la risposta ovvia è no, non lo faresti. Eppure sei disposto ad assumerti tutte le responsabilità civili e penali che comporta l’amministrazione di un condominio, magari anche a costo zero perchè così il condominio risparmia.
Risulta ovvio come, chi si assume tale responsabilità, sia investito di una serie di obblighi e adempimenti relativi alla materia condominiale. Molte volte tali adempimenti sono sconosciuti al condòmino-amministratore e sempre più spesso si va incontro ad una gestione “dilettantistica” della cosa comune, con procedure abbozzate o ricercate su internet e senza la reale consapevolezza dei rischi connessi a tale impegno.
L’idea più diffusa è che per un condominio “piccolo” l’amministratore è un mero costo da evitare e per tale motivo, associato alla possibilità di non nominare un amministratore se i condòmini non sono più di 8, passa l’idea che chiunque possa farlo senza alcun tipo di problema.
Come in tutte le cose, fino a che non sorgono problemi tra i condòmini o in condominio si va avanti. Il responsabile raccoglie i soldi, provvede a fare pagamenti, se ha la sfortuna di avere a che fare con dei fornitori non conosce una fattura regolare da una errata così come non sa cos’è una ritenuta d’acconto, di che importo deve essere e come va pagata per evitare sanzioni. Ripartisce le spese secondo quanto gli è stato indicato dall’amico del condominio vicino, convoca l’assemblea senza gli obblighi previsti dalla legge esponendo il condominio a impugnazioni e costi accessori. Redige un verbale d’assemblea senza indicazioni corrette, deliberando in punti all’ordine del giorno che non lo permettono. Fa lavorare la signora in nero per la pulizia delle scale perchè tanto si è sempre fatto così senza consapevolezza del rischio in caso di incidente.
Insomma, fino a che non emergono problemi, nessuno lamenta errori e nessuno si fa male va tutto bene.
Ma sei così sicuro di assumerti queste responsabilità, magari gratuitamente, solo per evitare un costo che potrebbe salvarvi il condominio in tante situazioni?
Ecco alcune responsabilità di cui devi farti carico:
- applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
- applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)
- tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali (libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
- quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
- versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
- rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente;
- presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica;
- limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%;
- conoscere ed applicare eventuali adempimenti fiscali per i lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali;
E questo solo per parlare di una parte degli obblighi fiscali! Faccio a meno di entrare nel dettaglio su assemblee, criteri di ripartizione, regolamento di condominio…
Pensaci bene perchè, come in tutte le professioni e i mestieri, ci vuole esperienza e formazione per svolgere al meglio il proprio compito, senza ledere i diritti dei propri vicini. E non può essere il costo che viene riconosciuto al professionista il deterrente per non dotarsene.
Per concludere:
- Solo un professionista vi sa mettere in guardia da eventuali rischi connessi alle responsabilità operative e fiscali della gestione di un condominio;
- solo un professionista conosce la materia e sa come farvi risparmiare sui costi di gestione senza necessariamente diventare anch’esso un costo ma, al contrario, un ottimo investimento;
- solo un professionista mette il condominio al riparo da responsabilità civili e penali;
- solo affidandovi ad un professionista non vi troverete sorprese fiscali o economiche durante e alla fine della gestione.
