I singoli condòmini possono usufruire delle detrazioni fiscali dall’IRPEF per le seguenti spese sostenute sulle parti comuni degli edifici residenziali:
- interventi di recupero del patrimonio edilizio;
- interventi di riqualificazione energetica (cosiddetto “ecobonus”);
- acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
- interventi antisismici (cosiddetto “sismabonus”).
La disciplina delle detrazioni Irpef per gli interventi di cui sopra è stata più volte modificata nel tempo, sia con riguardo alla misura della detrazione sia con riguardo al tetto massimo di spesa agevolabile, sia infine con riguardo agli adempimenti da porre in
essere. Sono previsti specifici adempimenti a cura dell’amministratore di condominio.
L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16 bis, d.P.R. n. 917/1986. È pertanto una agevolazione “a regime”, che consiste in una detrazione dall’IRPEF del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, a far tempo dal 2012 (precisamente in relazione alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 in avanti, per effetto del D.L. n. 83/2012 e successive proroghe), la detrazione IRPEF sulle ristrutturazioni edilizie è innalzata al 50%, con un tetto di spesa agevolabile incrementato ad euro 96.000. Tali condizioni sono state oggetto di proroga negli anni, ultima delle quali ad opera della L. n. 145/2018.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. Pertanto, ai fini dell’inquadramento temporale e quindi dell’applicazione
della detrazione nell’una o nell’altra misura, occorre fare riferimento alla data di pagamento della spesa tramite bonifico.
L’agevolazione fiscale spetta al singolo condòmino nel limite della quota a lui imputata da parte dell’amministratore in base alla tabella millesimale. Ai fini del beneficio fiscale, il singolo condomino deve aver effettivamente versato la propria quota al condominio
entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale richiede la detrazione.
Infine, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. In caso di condominio minimo e laddove non sia nominato l’amministratore perché non obbligatorio, i condòmini possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni (il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario o postale; in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico).
È possibile fruire della detrazione IRPEF in caso di interventi per il contenimento dei consumi energetici su edifici esistenti, comprese le parti condominiali. La detrazione viene calcolata sulle spese effettivamente sostenute, entro limiti massimi stabiliti a seconda del tipo di intervento, e spetta al singolo condòmino nel limite della quota a lui imputata da parte dell’amministratore in base alla tabella millesimale.
Anche la disciplina delle detrazioni per il risparmio energetico è stata più volte modificata negli anni. Relativamente agli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni degli edifici condominiali o che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, la detrazione in esame è attualmente estesa alle spese sostenute fino
al 31 dicembre 2021. Le detrazioni possono essere del:
- 50%: serramenti, infissi, caldaie a biomassa, caldaie a condensazione in classe A;
- 65%: caldaie a condensazione in classe A e sistema di termoregolazione evoluto, pompe di calore, scaldacqua a pompa di calore, coibentazione involucro, pannelli solari, generatori ibridi, sistemi building automation, micro-cogeneratori;
- 70%: coibentazione involucro con superficie interessata superiore al 25% della superfice disperdente;
- 75%: coibentazione involucro con superficie interessata superiore al 25% della superfice disperdente e conseguimento della qualità media dell’involucro;
- 80%: coibentazione involucro con superficie interessata superiore al 25% della superfice disperdente e riduzione di una classe del rischio sismico;
- 85%: coibentazione involucro con superficie interessata superiore al 25% della superfice disperdente e riduzione di 2classi del rischio sismico.
Per tali interventi, il condòmino può fruire della detrazione oppure cedere il credito. Inoltre, per effetto delle novità introdotte dal D.L. n. 34/2019, è possibile anche ottenere uno sconto sul prezzo della fattura in luogo della cessione o dell’utilizzo diretto delle detrazioni (tale meccanismo opera sia per le spese che danno diritto all’ecobonus sia per quelle che danno diritto al sismabonus).
Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per realizzare interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica egli edifici. Per gli interventi di adozione di misure antisismiche, il D.L. n. 63/2013 ha introdotto il cosiddetto “sisma bonus”, prevedendo detrazioni maggiori e regole più specifiche per usufruirne. A seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona sismica in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio, sono concesse detrazioni differenti. Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, la percentuale di detrazione può arrivare fino all’85% e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Per gli interventi condominiali è possibile cedere il corrispondente credito, in alternativa alla fruizione della detrazione. Inoltre, con l’entrata in vigore del D.L. n. 34/2019 (art. 10, comma 2), per gli interventi di adozione di misure antisismiche è stata prevista la possibilità di optare, invece che per la detrazione, per un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Per consentire ai condòmini di usufruire delle detrazioni IRPEF, il condominio deve osservare le regole generali prescritte dalle relative normative (con riguardo alle modalità di pagamento, alla documentazione da conservare etc.). Inoltre, l’amministratore del condominio deve rilasciare ai condòmini una certificazione contenente:
- l’attestazione di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
- l’indicazione della quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, in base ai millesimi di proprietà.
Inoltre, a partire dall’anno di imposta 2016, ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata da parte dell’Agenzia delle entrate, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio stesso, con riferimento alle spese che danno diritto a detrazioni, effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali:
- interventi di recupero del patrimonio edilizio e antisismici;
- interventi di riqualificazione energetica,
- acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini. Il soggetto tenuto alla comunicazione è l’amministratore di condominio (persona fisica o soggetto diverso da persona fisica) e devono essere forniti i seguenti dati:
- elenco degli interventi effettuati sui condomini gestititi dall’amministratore;
- per ogni intervento:
• codice fiscale del condominio;
• tipo di intervento;
• costo complessivo dell’intervento (ammontare del bonifico o dei bonifici effettuati dal condominio nell’anno di riferimento);
• elenco delle unità immobiliari interessate dall’intervento, indicando per ognuna i codici fiscali dei possessori o detentori beneficiari della detrazione con la quota
di spesa attribuita a ciascuno; va evidenziato altresì se la quota imputata è stata effettivamente versata.
In caso di condomìni minimi (condomìni con numero di condòmininon superiore a otto), se è stato nominato un amministratore, quest’ultimo è tenuto a effettuare la comunicazione di cui sopra. Se, invece, i condòmini del c.d. condominio minimo non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
In caso di cessione del credito, il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte
del cessionario.
L’amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:
- comunica annualmente all’Agenzia delle entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso,
spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione la cessione del
credito è inefficace; - consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.
I condòmini appartenenti ai cc.dd. condomini minimi che, non avendo l’obbligo di nominare l’amministratore, non vi abbiano provveduto, possono cedere il credito incaricando un condomino di effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste
per gli amministratori. L’Agenzia delle entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso “Cassetto fiscale”.
