Il condominio è sostituto d’imposta (“Chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso. Il sostituito ha facoltà di intervenire nel procedimento di accertamento dell’imposta. Chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento dell’imposta insieme con altri, per fatti o situazioni esclusivamente riferibili a questi, ha diritto di rivalsa”) e in quanto tale è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:
- effettuare e versare con Mod. F24 le ritenute di acconto;
- rilasciare le relative certificazioni;
- presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con Mod. 770.
Per quanto riguarda le ritenute d’acconto, si verificano generalmente le seguenti ipotesi.
In caso di pagamenti a favore di dipendenti, ad esempio retribuzione corrisposta al custode, il condominio (provvedendo per esso l’amministratore) effettua le ritenute fiscali e previdenziali previste dalla legge in materia di lavoro dipendente ed è tenuto a tutti gli adempimenti previsti dal diritto del lavoro (tenuta dei libri obbligatori).
Il condominio effettua inoltre la ritenuta del 20% sul compenso corrisposto all’amministratore, se questi è soggetto alla ritenuta d’acconto. Sono generalmente soggetti a ritenuta d’acconto i redditi di lavoro autonomo, salvo applicazione di regimi particolari (ad. esempio nel caso in cui l’amministratore di condominio abbia adottato il regime forfettario).
La ritenuta si applica anche nel caso in cui l’amministratore sia una società tra professionisti o associazione professionale. Anche in tali ipotesi, infatti, il compenso costituisce reddito di lavoro autonomo. Qualora, invece, l’amministrazione di condominio sia svolta da società di persone o di capitali, i redditi da questi conseguiti si configurano come redditi di impresa e non sono assoggettati a ritenuta d’acconto.
Il condominio applica la ritenuta del 20% anche in caso di pagamenti a favore di altri lavoratori autonomi che hanno prestato la loro opera a favore del condominio (ingegneri, geometri, ecc.).
Infine, il condominio deve operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto in caso di pagamento di corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (art. 25 ter, d.P.R. n. 600/1973) come per esempio le ditte di pulizie.
La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili. Non si applica inoltre in caso di forniture di beni con posa in opera (se la posa in opera è accessoria rispetto alla cessione del bene). Le ritenute devono essere versate mediante utilizzo del Mod. F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate.
L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e salve le riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate). Infine, il pagamento dei suddetti corrispettivi va effettuato dal condominio tramite c/c bancario o postale allo stesso intestato o secondo altre modalità stabilite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Per quanto riguarda le certificazioni il condominio deve rilasciare annualmente le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta. La certificazione deve contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate. Le certificazioni uniche (CU) devono essere:
- trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte;
- consegnate agli interessati entro il 31 marzo. La trasmissione telematica delle certificazioni uniche contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione dei redditi precompilata, può avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta ovvero entro il 31 ottobre 2019 (si tratta ad esempio delle certificazioni uniche relative ai redditi corrisposti a lavoratori autonomi).
Infine il condominio deve presentare annualmente il Mod. 770, contenente i dati relativi alle ritenute effettuate e relativi versamenti. La scadenza annuale è attualmente fissata al 31 ottobre. Il Mod. 770 deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato. Per la presentazione diretta a cura del condominio, si ricorda che essendo autonomo sostituto d’imposta può ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico. A tal fine le pratiche per la richiesta sono svolte dall’amministratore.
Inoltre, se l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, egli stesso può ottenere l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario. L’omessa presentazione della dichiarazione viene sanzionata. Qualora l’invio telematico del Mod. 770 avvenga entro il termine previsto per il periodo d’imposta successivo e comunque prima dell’inizio di un controllo fiscale, la sanzione per il mancato versamento delle ritenute certificate è dimezzata.
